La clause résolutoire est la disposition du bail la plus invoquée devant le juge des contentieux de la protection, et l’une des plus mal comprises. Beaucoup de propriétaires pensent qu’elle met fin au bail automatiquement dès le premier impayé ; beaucoup de locataires croient qu’elle ne vaut rien. La réalité se situe entre les deux : la clause produit un effet puissant, mais seulement au terme d’une procédure dont chaque étape est réglée par la loi.
Une clause obligatoire, au contenu encadré
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Le bailleur n’a donc plus à négocier son insertion : elle est réputée écrite dans tout bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. La loi prévoit également une clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire, qui obéit à son propre délai d’un mois après commandement.
En matière d’impayé, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai, qui était de deux mois avant la réforme de 2023, court à compter de la signification de l’acte par un commissaire de justice.
Le commandement de payer, pièce maîtresse
Tout repose sur cet acte. Il doit reproduire les dispositions légales applicables, mentionner le montant de la dette en distinguant loyers et charges, rappeler le délai de six semaines et informer le locataire de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Un commandement incomplet ou imprécis peut être annulé, et la procédure repart de zéro. Le contenu exact de l’acte, ses mentions obligatoires et les pièges les plus fréquents sont détaillés dans ce guide sur le commandement de payer.
Le commandement déclenche aussi le volet social de la procédure : au-delà d’un certain montant ou d’une certaine ancienneté de dette, l’impayé est signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, la CCAPEX, afin qu’un accompagnement puisse être proposé au locataire.
L’assignation et le rôle du juge
Si la dette n’est pas intégralement réglée dans les six semaines, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité ; cette notification déclenche la réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge.
À l’audience, le juge constate que les conditions de la clause sont réunies. Il ne la prononce pas, il la constate : c’est la différence avec une résiliation judiciaire fondée sur un manquement grave. Mais il conserve un pouvoir important. Il peut accorder au locataire des délais de paiement, jusqu’à trois ans, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, les effets de la clause sont suspendus. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué ; s’il manque une seule échéance, elle reprend son plein effet et l’expulsion peut être poursuivie.
Les erreurs qui font échouer la clause
Les dossiers perdus par les propriétaires le sont rarement sur le fond. Ils le sont sur la forme et sur le calendrier.
- Un commandement de payer approximatif : décompte erroné, mentions manquantes, acte délivré par courrier au lieu d’un commissaire de justice. La lettre recommandée du bailleur, même titrée « commandement », n’en est pas un.
- Une assignation trop rapide ou mal notifiée : assigner avant l’expiration des six semaines, ou oublier la notification au préfet, rend la demande irrecevable.
- L’encaissement sans réserve : accepter des paiements partiels après le commandement sans préciser qu’ils s’imputent sur la dette, ou proposer un nouvel échéancier sans l’écrire, peut être interprété comme une renonciation à se prévaloir de la clause.
- Le passage en force : changer la serrure ou couper un fluide après l’expiration du délai, sans jugement ni concours de la force publique, constitue un délit et retourne le dossier contre le propriétaire.
Les conditions de validité de la clause, ses effets et les situations dans lesquelles le juge peut en neutraliser le jeu sont présentés dans ce dossier consacré à la clause résolutoire du bail.
Après le jugement
Lorsque le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation. L’exécution suit son propre calendrier : signification du jugement, commandement de quitter les lieux ouvrant un délai de deux mois, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, puis, si nécessaire, demande de concours de la force publique au préfet, qui dispose de deux mois pour répondre.
La clause résolutoire est donc moins un couperet qu’un chemin balisé. Pour le propriétaire, elle récompense la rigueur ; pour le locataire, elle laisse jusqu’au bout la possibilité de régulariser. C’est ce qui explique que le juge y veille avec autant d’attention.
Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 24 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 153-1, L. 412-1 et L. 412-6 ; Code pénal, article 226-4-2.
